解读产业地产
发展背景
发展逻辑
产业地产
- 企业的诉求
- 高容积率，多建筑面积
- 利益最大化，利润最大化
- 地产是盈利的核心途径
产业地产
- 政府的要求
- 发展产业，带动经济，促进就业
- 符合区域整体规划和产业方向
- 政府对纯地产项目已经十分谨慎
产业地产逻辑是产业逻辑，产业发展更多是政府任务，产业地产商需要真正站在政府同一层面考虑问题，才能真正实现共赢，才能摆脱双方的博弈和谈判僵局，与政府一起共谋发展，共同进退，共享收益。 目前政府的发展理念已经超越了地产商的发展理念，地产商需要快速成长，追上政府，否则拿地越来越难。
住宅地产、商业地产、产业地产的比较
| 项目 | 住宅地产 | 商业地产 | 产业地产 |
|---|---|---|---|
| 客户对象 | 居民（及家人） | 商家（及商家的顾客） | 企业（及企业的员工） |
| 客户特点 | 群体大，替代性强 | 群体较大，较感性 | 群体有限，决策理性 |
| 决策成本 | 最低，出租甚至可以投资升值 | 较低，可以快速转租，或寻找买家 | 较高，决策不可逆，难以快速变现 |
| 产品形态 | 住宅+社区商业 | 商场+商业街+写字楼+酒店+公寓 | 商务园、创意园、产业综合体等各类园区 |
| 配套要求 | 生活配套 | 商业配套+生活配套 | 产业配套+商务配套+生活配套 |
| 盈利模式 | 卖楼 | 卖楼、租楼 | 多种方式组合 |
| 开发周期 | 相对短平快 | 相对较长 | 周期长 |
| 成功要素 | 资金 | 资金+商业运营 | 资金+资源+产业运营 |
| 运营逻辑 | 居住生活的逻辑 | 商业运营的逻辑 | 产业发展的逻辑 |
| 可复制性 | 很强 | 较强 | 很难 |
产业地产发展的四个阶段
-
探索阶段
时间：1978-1982
改革开放初期，进入工业探索萌芽时期 -
发展阶段
时间：1982-1992
特点：
? 东部沿海为主
? 投资即可
? 基础设施为主的一站式服务 -
矛盾阶段
时间：1992-2002
特点：
? 园内产业矛盾
? 产业与配套矛盾
? 园区与城市协同发展矛盾
? 国内园区发展盲目和混乱 -
创新阶段
时间：2002-至今
特点：
? 2002-2004政策规范期
? 2004年以后真正出现产业地产：苏州工业园开始盈利
? 标准厂房，R≥0.8
常见类型
如何做产业地产
发展理念
关键成功要素——四位一体
| 维度 | 标杆企业 |
|---|---|
| 开发建设 |
|
| 招商引资 |
|
| 投融资 |
|
| 运营管理 |
|
运作理念——内外兼修、顶天立地
内
- ? 观念意识的转变
- ? 产业号召力提升
- ? 规划能力提升
- ? 招商能力提升
- ? 运营能力提升
外
- ? 各级政府诉求的分析
- ? 各级政府政策的争取
- ? 企业战略布局及发展分析
天
- ? 国家和区域宏观经济环境
- ? 产业发展规律
- ? 市场发展规律
- ? 园区发展规律
地
- ? 哪些领域可以导入
- ? 哪些企业可以吸引
- ? 哪些人群可以凝聚
拿地立项的七大问题
-
一、做什么
发展愿景
功能定位
功能分区
产业定位 -
二、为什么要做
城市经济发展
城市产业升级
空间战略实施 -
三、 为什么能做
城市上位规划
项目区位交通
城市产业基础
人力资源支撑
企业成本要素 -
四、怎么做
开发策略
投融资策略
招商策略
运营策略
-
五、为什么你来做
企业意愿
企业能力
企业实力 -
六、需要什么条件
同类园区成功要素
政府的支持
项目特点一事一议 -
七、能够获得什么
项目经济效益
社会经济效益
项目规划要解决的三大战略问题和五大战术问题
- 三大战略问题
- 一、项目发展定位 二、资源整合：政务资源、产业资源、科技资源、金融资源、人才资源 三、发展理念：环境友好型、企业性、个性塑造
- 五大战术问题
- 一、产业定位 二、功能定位 三、业态布局 四、开发策略 五、招商运营策略
中投顾问观点：许多产业地产开发商，战略问题没有解决，直接进入战术层面，将会对后续的运营、资金回收带来严重的影响。战略问题、战 术问题充分论证分析之后，才能更好指导后续运营。
项目盈利模式
通过物业租售、管理收益、产业运营、股权投资和资产运营等五方面，结合企业发展战略制定
项目融资模式：目前产业地产项目融资类型多种多样，但每种融资方式都有其特殊要求
| 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 民间融资 | 1 | 企业向员工借贷 | 类金融融资 | 1 | 商业保理 | 金融融资 | 1 | 银行贷款 | 金融融资 | 11 | 优先股 |
| 2 | 企业向非特定员工借贷 | 2 | 融资租赁 | 2 | 信托贷款 | 12 | 资产证券化 | ||||
| 3 | 企业向非金融企业借贷 | 3 | 典当 | 3 | 银行承兑汇票 | 13 | 上市公司 | ||||
| 4 | 让与担保 | 4 | 小额贷款 | 4 | 信用证 | 14 | 新三板 | ||||
| 5 | 网络借贷P2P | 5 | 私募股权基金 | 5 | 内保外贷 | 15 | 商业承兑汇票 | ||||
| 6 | 融资性贸易 | 6 | 股权众筹 | 6 | 公司债 | 16 | 前海跨境人民币贷款 | ||||
| 7 | 托管式加盟 | 7 | 股权质押 | 7 | 金融租赁 | 17 | 福费延 | ||||
| 8 | …… | 8 | 动产浮动抵押 | 8 | 银行保理 | 18 | 贸易融资 | ||||
| 9 | 9 | 仓单质押 | 9 | 存单质押 | 19 | 应收账款质押贷款 | |||||
| 10 | 10 | 仓单质押贷款 | 10 | 企业债 | 20 | …… |
招商运营：重点需要解决团队配置、资金计划、平台搭建、推进计划等内容
- 要招谁？
-
招什么环节的企业？ 生产？研发？物流？营销？配套？
招什么类型的企业？轻工？机械？装备？高新？电子？电商？大中小？
在什么地方招？ 江苏？浙江？广东？福建？上海？深圳？
具体招哪些企业？ 回答了上述几个问题才能回答这个问题？
清楚回答“要招谁”这个问题，并不是简单的招商对象的问题，跟我们园区的定位和规划紧密相关。
- 凭什么招？
-
凭什么招，其实换个角度是要回答企业为什么会过来？
土地价格？区位条件？交通优势？劳动力优势？产业基础？资源条件？市场机会？营商环境？综合成本？
我们需要站在企业的角度认真地思考，企业需要考虑很多硬的条件和软的因素，
要么是现实基础，要么是对未来发展的有信心，才会过来。
- 怎么招？
-
研究目标招商企业的需求诉求是什么？
园区的定位、功能、优势等对企业吸引点在哪里？
如何进行园区的宣传推广？
主要采用什么策略：展会招商？关系招商？中介招商？定向招商？
园区招商能力公式
M = m*C*S*H*P/N
M：园区招商能力 m：招商团队专业服务能力 C：园区传播力 S：园区覆盖区域 H：辐射区域内所居住人群中从事园区产业方向的人员数量 P：产业配套能力，尤其专业产品配套 N：园区定位的产业方向个数
中投服务
服务内容
- 拿地立项
- 资源禀赋+产业基础+政府诉求+项目意义+企业条件+产业资源+政策扶持
- 规划定位
- 产业研究+产业定位+产业规划+项目开发+概念规划
- 政府沟通
- 政府沟通汇报 + 政策谈判 + 投资协议 + 购地协议 + 项目推进节奏
- 项目规划
- 物业需求+定制策略+设计建议
- 模式设计
- 商业模式+盈利模式+融资模式+开发模式
- 资源导入
- 招商策划+ 基金管理公司 + 项目资源 + 企业资源
- 产业运营
- 管理体系+团队组建+增值服务+平台搭建
拿地立项：通过包装策划，提升自身价值，降低拿地成本
- 明确需求 ?政府部门 ?政府领导
- 方案设计 ?前期策划 ?内部可研报告 ?概念规划
- 辅助谈判 ?部门沟通 ?政府社交
- 投资主体协议 ?核心条款 ?领导沟通 ?协议签订 ?批示审核
规划定位：确立项目定位，设计运营模式，指导设计建设
| 产业研究 | 产业定位 | 产业规划 | 项目开发 | 概念规划 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 内容 |
?产业现状 ?产业政策 ?产业趋势 ?产业机会 |
?总体定位 ?功能定位 ?产业方向 ?愿景目标 |
?产业体系 ?产业链 ?关键举措 ?重大项目 ?执行保障 |
?开发模式 ?开发节奏 ?项目测算 |
?功能分区 ?建设体量 ?业态布局 |
| 作用 |
?为企业产业进入提供决策支持 ?辅助产业定位 |
?明确产业方向 |
?形成项目产业生态 ?促进产业落地 |
?为项目执行提供建议 ?促进项目产业落位 |
?为控规及项目建设提供指导 |
| 方法/模型 |
?四要素评估模型 ?市场机会矩阵 ?…… |
?沙漏定位模型 ?位置方格 ?…… |
?产业梯度阵列 ?产业传动模型 ?…… |
?IRR ?NPV ?…… |
?案例实践 ?计量模型 ?…… |
资源导入:对接各种招商资源，实施精准、专业、高效的招商
- 招商策划
- 招商信息
- 招商代理
产业运营：以科学的运营管理体系，增强项目的软性竞争
产业地产运营
- 产业地产基础服务
- 基础设施
- 产业载体
- 生活配套
- 行政服务
- 营商环境
- 产业地产增值服务
- 技术资源
- 市场资源
- 金融资源
- 人力资源
- 专业服务
- 产业地产平台搭建
- 人才服务平台
- 产学研平台
- 投融资平台
- 产业孵化平台
- 管理咨询平台
中投优势
实战经验
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最落地的实操经验
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中投顾问下属投资公司作为投资方（甲方），参与多个产业地产项目实际策划、拿地、投资建设，拥有丰富的项目实操经验，探索出了“咨询+资源”的产业地产服务模式， 打造出了国内产业地产咨询机构的独特竞争优势，已成为全国最专业的产业地产服务机构之一。
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丰富的成功拿地经验
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中投顾问为传统地产商、产业地产商、实体企业提供的拿地策划服务，帮助众多客户以合理的价格快速拿地，大大加快了客户的项目进程。
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丰富的产业资源
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通过多年积累的产业合作资源，为客户的项目导入合作伙伴，充实项目的产业资源；为项目后期的招商运营提供强大支撑。
自建中投大数据
专业的产业研究
- 2020年产业研究经验积累
- 19长期跟踪19个重点行业
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新领域行业研究报告 - 1000每年发布和更新超过
1000份各行业研究报告 - 80%中国企业500强80%
以上都是我们研究产
品用户 - 20每天接受超过20次
媒体采访
强力招商支撑
线下招商资源
-
1、直接客户
每年直接为大中型企业提供投资项目策划、投资选址等服务多达100多个；
-
2、研究报告客户
每年发布1000多分行业研究报告，有投资需求企业1万多家；
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3、线下招商团队
整合珠三角、长江经济带、京津冀100多家招商团队和两万多名专业招商人员建立战略合作关系；
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4、商会、行业协会
与全国超过200家商会、行业协会有直接合作关系；
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5、政府、园区咨询项目
每年运作产业咨询项目超过100个，每个项目访谈企业超过100家，直接接触企业超过10000家；
线上招商资源
- 全球企业数据库超过2.2亿
- 活跃企业将近1.6亿
- 中国企业超过1600万
- 中投大数据超过
10000家企业用户
投资选址服务
投资选址服务不是招商服务，但选址的客户正是招商的对象，每年有超过100家企业委托中投顾问进行投资选址，这些企业也正好是优质的招商对象。长城汽车、 海航集团等龙头企业均委托我们进行全国选址的统一行程安排。
